Si può recedere anticipatamente dal contratto di locazione, sia di tipo abitativo che commerciale, solo quando ricorrono gravi motivi, vale a dire fatti sopravvenuti che rendano impossibile o molto gravosa la prosecuzione del rapporto.
Ci sono norme diverse a seconda del tipo di locazione, che disciplinano il recesso anticipato per gravi motivi, anche se la giurisprudenza anche più recente della Cassazione ha elaborato una definizione sostanzialmente unitaria per entrambi i tipi di locazione.
Infatti, i c.d. gravi motivi devono presentare quattro caratteristiche: innanzitutto, devono essere obiettivi, non arbitrari ed estranei alla volontà del conduttore. Devono essere sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto ed essere imprevedibili al momento della firma. Infine, devono essere tali da rendere impossibile o gravosa la prosecuzione del rapporto.
Per le locazioni abitative, la giurisprudenza ha individuato alcune cause ricorrenti come il trasferimento lavorativo imposto dal datore di lavoro in un’altra sede, la perdita del lavoro non imputabile al conduttore con la conseguente impossibilità oggettiva di sostenere il canone, oppure sopravvenuti gravi problemi di salute propri o di un familiare convivente che rendano l’immobile inadeguato o, infine, l’inidoneità o insalubrità sopravvenuta dell’immobile.
Per le locazioni commerciali e ad uso diverso, la valutazione dei gravi motivi è più rigorosa perché il conduttore è un imprenditore che ha assunto consapevolmente un rischio di impresa.
Non fanno testo i risultati economici negativi della gestione mentre può essere un grave motivo l’inadeguatezza sopravvenuta dell’immobile quando sia determinata da cause oggettive e imprevedibili indipendentemente dalla volontà del conduttore-imprenditore
In entrambi i tipi di locazione per esercitare il diritto di recesso c’è bisogno del preavviso minimo che è di sei mesi: la mancata indicazione dei motivi nel momento del recesso può essere causa di inefficacia dello stesso. Secondo la dottrina serve la forma scritta che garantisca la prova della ricezione come raccomandata A.R. o la PEC e naturalmente durante questo periodo il conduttore deve pagare regolarmente il canone.
Oltre al recesso legale per gravi motivi, le parti possono inserire nel contratto una clausola di recesso convenzionale a favore del conduttore che consenta al conduttore di sciogliersi dal contratto anche senza gravi motivi, alle condizioni pattuite:
Il recesso convenzionale può essere solo a favore del conduttore mentre la clausola che attribuisca al locatore un diritto di recesso anticipato è nulla sia nelle locazioni abitative sia in quelle commerciali.
