Con l’espressione “locazione breve”si intendono i contratti di affitto di immobili a uso abitativo e non commerciale, la cui durata non supera i 30 giorni.
Questo contratto è usato principalmente per finalità turistiche, ma anche per altre esigenze temporanee, come motivi di lavoro o per cure mediche.
La durata massima di 30 giorni rappresenta il limite massimo: se viene superato, il contratto ricade automaticamente nella disciplina delle locazioni ordinarie.
L’importo del canone è stabilito liberamente tra le parti.
La difficoltà principale riguarda la diffidenza se non proprio l’ostilità degli altri condomini. Perciò l’assemblea di condominio, deliberando a maggioranza, non può vietare al singolo proprietario di utilizzare il suo appartamento per le locazioni brevi: una decisione simile sarebbe nulla in quanto inciderebbe sul diritto di proprietà del singolo condomino e sulle sue prerogative di godimento del bene.
Per vietare legittimamente gli affitti brevi in un edificio, il divieto deve essere contenuto nel regolamento condominiale cosiddetto “contrattuale”: cioè quando è stato accettato da tutti i condomini e dunque approvato all’unanimità in assemblea, oppure quando viene predisposto dal costruttore dell’edificio e allegato ai singoli atti di acquisto al momento del rogito.
Naturalmente il proprietario dell’immobile è responsabile per le violazioni del regolamento di condominio commesse dal suo ospite e per liberarsi da questa responsabilità, il proprietario deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, con la diligenza richiesta dall’articolo 1176 CodCiv, per far cessare gli abusi.
Di fronte alle violazioni del regolamento di condominio, anche nel caso che preveda regole più restrittive rispetto alla legge, l’amministratore, sollecitato dagli altri residenti, può rivolgersi direttamente all’ospite/ conduttore, per far cessare il comportamento molesto. Ma in ogni caso deve contemporaneamente investire della questione il proprietario dell’immobile che resta il referente principale per il condominio.
Ma se un ospite utilizza l’abitazione o le parti comuni in modo difforme dalla legge, per esempio non rispettando le norme sul silenzio o danneggiando l’ascensore, ne è responsabile in via esclusiva.
Altri seri problemi riguardano sia il tema della sicurezza vista la presenza continua di estranei sia i sistemi di check-in da remoto e le keybox vale a dire le cassette di sicurezza per le chiavi.
Infine, l’affitto per brevi periodi deve rispettare alcuni adempimenti introdotti da una recente normativa: si tratta dell’obbligo di richiedere il Codice Identificativo Nazionale CIN per ogni unità immobiliare e di dotare gli appartamenti di specifici requisiti di sicurezza, come l’installazione di estintori e dispositivi di rilevazione di gas compreso il monossido di carbonio.
