Con l’espressione “locazione breve” si intendono i contratti di affitto di immobili a uso abitativo e non commerciale, la cui durata non supera i 30 giorni. Questo contratto è usato principalmente per finalità turistiche, ma anche per altre esigenze temporanee, come motivi di lavoro o cure mediche.
La durata di 30 giorni rappresenta il limite massimo: se viene superato, il contratto ricade automaticamente nella disciplina delle locazioni ordinarie. L’importo del canone è stabilito liberamente tra le parti.
La difficoltà principale riguarda la diffidenza, se non l’ostilità, degli altri condòmini. L’assemblea di condominio, deliberando a maggioranza, non può vietare al singolo proprietario di utilizzare il suo appartamento per le locazioni brevi: una decisione simile sarebbe nulla, in quanto inciderebbe sul diritto di proprietà del singolo condomino e sulle sue prerogative di godimento del bene.
Per vietare legittimamente gli affitti brevi in un edificio, il divieto deve essere contenuto nel regolamento condominiale cosiddetto “contrattuale”: ovvero quello accettato da tutti i condòmini e approvato all’unanimità in assemblea, oppure quello predisposto dal costruttore dell’edificio e allegato ai singoli atti di acquisto al momento del rogito.
Il proprietario dell’immobile è responsabile per le violazioni del regolamento di condominio commesse dal suo ospite. Per liberarsi da questa responsabilità, deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, con la diligenza richiesta dall’articolo 1176 del Codice Civile, per far cessare gli abusi.
Di fronte alle violazioni, l’amministratore può rivolgersi direttamente all’ospite/conduttore per far cessare il comportamento molesto, ma deve contemporaneamente investire della questione il proprietario, che resta il referente principale per il condominio. Se l’ospite utilizza l’abitazione o le parti comuni in modo difforme dalla legge (es. violazione del silenzio o danni all’ascensore), ne risponde in via esclusiva.
Altri problemi riguardano la sicurezza, data la presenza continua di estranei, e i sistemi di check-in da remoto con keybox (cassette di sicurezza per le chiavi). Infine, gli affitti brevi devono rispettare i recenti adempimenti normativi: l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare e l’installazione di dispositivi di sicurezza, come estintori e rilevatori di gas e monossido di carbonio.
