Nel caso in cui l’inquilino non abbia pagato il canone di locazione e si sia giunti alla risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del suo inadempimento con conseguente sgombero dall’immobile, il locatore può pretendere il risarcimento del danno a titolo di lucro cessante per via della mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente riaffittare. Un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore.
Ma perché si possa effettivamente parlare dell’esistenza di un danno derivante da tale inadempimento, è necessario che il locatore, una volta ottenuta la disponibilità materiale del bene, rimetta effettivamente l’immobile sul mercato. Spetta al locatore l’onere della prova di avere inutilmente tentato di riaffittare l’immobile o della sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli, dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell’immobile .
Nel caso di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone, ossia il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, stabilito in modo autonomo dall’inquilino senza il consenso del locatore, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo, anche quando tale autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore a causa di vizi della cosa locata.
La legge, infatti, non da facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare al tribunale la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. Solo il giudice, infatti, ha il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Per i crediti derivanti da affitti, per far scattare gli interessi a carico dell’inquilino moroso, non è necessaria la lettera di costituzione in mora quando il termine per pagare è ormai già scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore: gli interessi decorrono in automatico, senza bisogno di diffide .
In materia di locazione, qualora l’immobile non sia idoneo all’esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per la quale è stato affittato (es la mancanza dei requisiti all’uopo prescritti dalla pubblica autorità) non comporta, per il locatore, l’obbligo di operare modificazioni o trasformazioni, salvo che lo preveda espressamente il contratto. Sul locatore, infatti, incombe il solo obbligo di conservare, e non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all’uso pattuito .
In caso di danni derivanti a terzi dall’incendio sviluppatosi in un immobile in locazione, la responsabilità per il danno procurato è sia a carico del proprietario che dell’inquilino allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo sia da ravvisare nella violazione, da parte dell’altro, dello specifico dovere di vigilanza ad esso incombente. Pertanto, nell’ipotesi in cui in giudizio debba essere accertata la responsabilità del solo locatore, quest’ultimo va condannato a risarcire l’intero danno, se non riesce a dare prova che la colpa per le fiamme è stata del conduttore .
In caso di recesso dal contratto di locazione da parte dell’inquilino dovuto per causa di malfunzionamento di impianti condominiali, il condominio è tenuto a risarcire i danni al proprietario per mancata percezione dei canoni locatizi.
