Se l’immobile è formalmente intestato a una persona ma poi ad occuparsene nella sostanza è un’altra, la convocazione con l’avviso dell’assemblea di condominio deve essere sempre fatta nei confronti dell’effettivo proprietario.
Di conseguenza ha diritto a partecipare solo il proprietario o altri soggetti se muniti di espressa delega: questo aspetto è stato chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza. Nelle assemblee condominiali – secondo la Corte – devono essere convocati i veri condomini che si identificano con i proprietari mentre nel caso esaminato, alle assemblee condominiali aveva partecipato sempre il marito e non la moglie legittima proprietaria dell’immobile.
Insomma, secondo la Cassazione non c’è, nell’ambito del diritto condominiale, la possibilità di appigliarsi al concetto di condomino apparente, ossia colui che appare essere tale sulla base dei comportamenti concludenti posti in essere nei confronti degli altri condomini, compreso l’amministratore: non si può parlare di prevalenza dell’apparenza rispetto alla realtà a tutela dei diritti dei terzi di buona fede.
La conseguenza può essere l’annullabilità delle adunanze dell’assemblea di condominio ritenute validamente costituite dall’amministratore e delle relative decisioni a seguito di convocazione del solo condomino apparente e non anche del vero proprietario della porzione dell’immobile facente parte del condominio.
Del resto l’amministratore di condominio è tenuto ad accertare non la situazione di “apparenza” che appare all’esterno, ma l’effettiva realtà sui pubblici registri immobiliari: la tutela dell’apparenza non può tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia, con colpa, trascurato di accertarsi della realtà delle cose, pur avendone la possibilità.
