L’annosa questione dei condomini morosi oggi registra delle modifiche migliorative grazie alla nuova normativa in vigore.
L’amministratore di condominio ha ora l’obbligo categorico di agire nei confronti dei condomini non adempienti, e non può soprassedervi, pena una responsabilità personale e la possibilità, per l’assemblea, di revocarlo dall’incarico, con richiesta di risarcimento del danno.
Il codice civile, infatti, per come modificato dalla riforma del condominio , prevede che: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
Dunque l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni : di conseguenza, sia il rendiconto, sia le azioni esecutive contro gli inadempienti devono avere luogo entro i sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Più l’amministratore attende per la convocazione, meno sarà il tempo per i condomini per pagare quanto indicato nel “consuntivo”.
Il termine di sei mesi è, quindi, inderogabile, salvo intervenga un’apposita delibera dell’assemblea che autorizzi l’amministratore a concedere più tempo al condomino per sanare il proprio debito.
Parallelamente all’obbligo di azione, l’amministratore ha anche il potere/dovere di procedere a conferire il mandato all’avvocato senza prima convocare l’assemblea e chiedere a questa l’autorizzazione, anche ai fini della scelta del difensore. Si tratta di funzioni ormai assegnate pacificamente all’amministratore che non richiedono né una preliminare informativa all’assemblea, né una ratifica da parte di quest’ultima. Insomma tutto è rimesso alla discrezionalità dell’amministratore, come anche chiarito di recente dalla Cassazione .
L’amministratore, attraverso l’avvocato potrà fare istanza all’ufficiale giudiziario (previa autorizzazione del Presidente del Tribunale) affinché questi proceda a ricercare, nelle banche dati in uso all’amministrazione, eventuali beni o redditi del debitore da pignorare: quindi oggi, grazie alla possibilità della ricerca telematica dei beni del debitore da pignorare, l’esecuzione forzata presenta un minore margine di incertezza rispetto al passato. Infine si potrà sempre tentare il pignoramento immobiliare della casa che si trova, appunto, all’interno del condominio creditore. E questo perché, in materia condominiale, colui che è tenuto al pagamento delle quote mensili è sempre il proprietario dell’immobile. Dunque, questi non potrà mai essere del tutto sprovvisto di beni da pignorare. Peraltro, se anche ha inserito l’immobile nel fondo patrimoniale tale vincolo non è opponibile al condominio che potrà ugualmente ipotecarlo e pignorarlo. L’unico rischio è che sull’immobile sia già presente un’altra ipoteca . L’unica pecca di tutto questo sistema è che, ad anticipare le spese per il recupero dei crediti condominiali sono sempre i condomini in regola coi pagamenti.
Infine la riforma del condominio ha apportato anche una novità particolarmente interessante per dissuadere i condomini dall’astenersi dal pagamento degli oneri: si tratta della possibilità, concessa ai creditori del condominio, di chiedere all’amministratore i nominativi di chi non è in regola coi pagamenti ed avviare, prima nei loro confronti, le azioni di recupero dei propri crediti.
