Il codice civile stabilisce che, se la morosità nel pagamento delle quote condominiali dura più di sei mesi, l’amministratore , anche se ha già avviato le azioni giudiziarie e i pignoramenti volti al recupero dei crediti, può sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato. Poiché la legge non specifica da quando inizi a decorrere il semestre di “tolleranza”, è possibile ritenere che esso vada conteggiato dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.
Per l’applicabilità della disposizione in questione è necessario che si tratti di morosità ultrasemestrali e che i servizi comuni sui quali andare a incidere siano suscettibili di godimento separato: ciò significa che l’interruzione nell’utilizzo del servizio nei confronti di un condomino non deve pregiudicare tutti gli altri.
La sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato o dell’erogazione dell’acqua nel solo appartamento del condomino moroso, oltre che spesso di difficile attuazione tecnica, comporta notevoli problematiche giuridiche. Così, per evitare azioni di responsabilità nei propri confronti, gli amministratori di condominio non procedono più all’autonoma interruzione del servizio comune , chiudendo direttamente il tubo di diramazione dell’acqua verso l’immobile in questione, ma presentano prima una richiesta di autorizzazione al giudice mediante un ricorso con un procedimento d’urgenza .
Con il “nulla osta” del magistrato, la sospensione del servizio comune diventa automaticamente lecita e inoppugnabile. Il passaggio per il giudice si rende poi ancor più necessario quando, per sospendere l’erogazione dell’acqua, non è possibile agire su un tubo situato in una parte comune dell’edificio, ma è necessario entrare dentro l’appartamento del moroso. Poiché, in teoria, questi potrebbe legittimamente opporsi all’ingresso dei tecnici del condominio all’interno della propria casa, solo un ordine del tribunale potrebbe invece imporgli la collaborazione pena l’intervento della forza pubblica.
Quindi dopo la diffida al condomino moroso, l’amministratore dovrà, senza necessità di convocare prima l’assemblea, nominare un avvocato che proceda alle azioni giudiziarie nei confronti del moroso, provvedendo alla richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai fini del pignoramento. Sempre tramite l’avvocato di fiducia,si presenta un ricorso d’urgenza al giudice per chiedere l’autorizzazione a interrompere l’erogazione dell’acqua. Se il tubo di derivazione dalla conduttura condominiale a quella individuale si trova all’interno dell’appartamento del moroso è necessario anche chiedere l’autorizzazione a entrare dentro l’abitazione di quest’ultimo.
