Il decreto “Sblocca Italia” tra le altre novità ha introdotto un nuovo istituto contrattuale per l’acquisto di beni immobili: il rent to buy, vale a dire “affitta per acquistare”.
Si tratta di un particolare contratto che consiste nell’affitto di un immobile con possibilità di acquistarlo successivamente a un prezzo inferiore grazie allo scomputo dal totale dei canoni o di una parte degli stessi nel frattempo corrisposti al proprietario.
In pratica con questo contratto è possibile comprare casa senza dover prima passare dalla stipulazione di apposito compromesso o contratto preliminare poiché si entra immediatamente in possesso dell’immobile pagando un corrispettivo che viene considerato per una parte canone di affitto e per altra parte vero e proprio acconto prezzo.
Alla data concordata poi l’acquirente ha la possibilità di riscattare la proprietà o di rinunciare all’acquisto: in questo modo il venditore rientra nel pieno possesso dell’immobile senza che a quest’ultimo ne possa derivare un danno grazie al preventivo incasso dei canoni di affitto fino a quel momento pagati dall’acquirente.
Può sorgere un problema nel caso in cui l’inquilino sia inadempiente al pagamento dei canoni mensili: non si potrebbe utilizzare il procedimento di sfratto poiché, per legge, esso è possibile solo per la locazione.
Bisognerebbe allora azionare una causa ordinaria, con tempi lunghi e costi elevati, per chiedere la risoluzione contrattuale per inadempimento e così tutelare il diritto del concedente alla restituzione dell’immobile e all’acquisizione dei canoni residui a titolo di indennità.
Ma per questo problema il Consiglio Nazionale del Notariato ha offerto una soluzione più pratica al problema: se il contratto di rent to buy viene stipulato davanti al notaio, ossia con atto pubblico, esso acquisisce il carattere del titolo esecutivo – come per tutti i rogiti notarili- e, quindi, autorizza il creditore a rivolgersi direttamente all’ufficiale giudiziario per mandare via l’inquilino senza bisogno di dover passare per il tribunale. In pratica, grazie al cosiddetto titolo esecutivo stragiudiziale sarà possibile evitare tanto la causa ordinaria quanto il procedimento di sfratto.
Quindi non è sufficiente stipulare il rent to buy con una scrittura privata e poi autenticare le firme. Al contrario è necessaria l’assistenza notarile per l’intera stipulazione del contratto, nella forma dell’atto pubblico nel quale è necessario inserire una apposita clausola risolutiva espressa che preveda l’automatico scioglimento del contratto in caso di inadempimento del conduttore indicando numero di rate dopo le quali scatta la risoluzione.
In questo modo il locatore-proprietario potrà limitarsi ad inviare al debitore una comunicazione con cui dichiara di valersi della clausola risolutiva espressa e considerare automaticamente risolto il rapporto per procedere con l’esecuzione forzata.
