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Il recesso anticipato per abitazioni o locali commerciali

Giuseppe Pepe — Thu, 06 Aug 2026 06:50:21 +0000

Si può recedere anticipatamente dal contratto di locazione, sia di tipo abitativo che commerciale, solo quando ricorrono gravi motivi, vale a dire fatti sopravvenuti che rendano impossibile o molto gravosa la prosecuzione del rapporto.
Ci sono norme diverse a seconda del tipo di locazione, che disciplinano il recesso anticipato per gravi motivi, anche se la giurisprudenza anche più recente della Cassazione ha elaborato una definizione sostanzialmente unitaria per entrambi i tipi di locazione.
Infatti, i c.d. gravi motivi devono presentare quattro caratteristiche: innanzitutto, devono essere obiettivi, non arbitrari ed estranei alla volontà del conduttore. Devono essere sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto ed essere imprevedibili al momento della firma. Infine, devono essere tali da rendere impossibile o gravosa la prosecuzione del rapporto.
Per le locazioni abitative, la giurisprudenza ha individuato alcune cause ricorrenti come il trasferimento lavorativo imposto dal datore di lavoro in un’altra sede, la perdita del lavoro non imputabile al conduttore con la conseguente impossibilità oggettiva di sostenere il canone, oppure sopravvenuti gravi problemi di salute propri o di un familiare convivente che rendano l’immobile inadeguato o, infine, l’inidoneità o insalubrità sopravvenuta dell’immobile.
Per le locazioni commerciali e ad uso diverso, la valutazione dei gravi motivi è più rigorosa perché il conduttore è un imprenditore che ha assunto consapevolmente un rischio di impresa.
Non fanno testo i risultati economici negativi della gestione mentre può essere un grave motivo l’inadeguatezza sopravvenuta dell’immobile quando sia determinata da cause oggettive e imprevedibili indipendentemente dalla volontà del conduttore-imprenditore
In entrambi i tipi di locazione per esercitare il diritto di recesso c’è bisogno del preavviso minimo che è di sei mesi: la mancata indicazione dei motivi nel momento del recesso può essere causa di inefficacia dello stesso. Secondo la dottrina serve la forma scritta che garantisca la prova della ricezione come raccomandata A.R. o la PEC e naturalmente durante questo periodo il conduttore deve pagare regolarmente il canone.
Oltre al recesso legale per gravi motivi, le parti possono inserire nel contratto una clausola di recesso convenzionale a favore del conduttore che consenta al conduttore di sciogliersi dal contratto anche senza gravi motivi, alle condizioni pattuite:
Il recesso convenzionale può essere solo a favore del conduttore mentre la clausola che attribuisca al locatore un diritto di recesso anticipato è nulla sia nelle locazioni abitative sia in quelle commerciali.

Per i mutui non pagati la banca pignora la casa con la semplice notifica presso la casa comunale

Giuseppe Pepe — Tue, 28 Jul 2026 12:48:52 +0000

Non pagare le rate del mutuo espone ad un rischio enorme: la banca può avviare l’espropriazione senza rintracciare il mutuatario in quanto le è sufficiente depositare i documenti ufficiali presso la sede del municipio in cui si trova la struttura.

In questo modo si avvia in modo automatico l’intera procedura esecutiva se il debitore nel contratto ha accettato questa condizione: dal momento del deposito presso il Comune scattano i giorni utili per difendersi in tribunale.

La stipula del contratto nasconde insidie per le clausole che si sottoscrivono “in automatico”: una di queste riguarda il luogo scelto per ricevere le comunicazioni legali.

Infatti, ai sensi di legge se il documento indica la segreteria del municipio come luogo di riferimento, la banca utilizzerà solo quel canale ufficiale senza cercare il cliente all’indirizzo di residenza effettivo: questa dichiarazione vale per tutti gli effetti legati al mutuo fondiario.

Contro il deposito dei documenti negli uffici comunali il cittadino ha uno strumento di difesa specifico vale a dire l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 cod. proc. civ.) che permette di denunciare difetti di forma o irregolarità gravi nella documentazione: i termini utili per presentare il ricorso in tribunale iniziano dal momento della consegna dell’atto nella segreteria del municipio.

Questo meccanismo impone a coloro che hanno sottoscritto il mutuo una vigilanza costante sulle notifiche depositate presso le amministrazioni locali; diversamente pur ignorando in buona fede la notifica, i sottoscrittori del mutuo perdono ogni diritto di replica in quanto i termini di legge scadono inesorabilmente.

Quale coniuge paga l’IMU in caso di separazione?

Giuseppe Pepe — Tue, 14 Jul 2026 09:19:14 +0000

In caso di separazione il provvedimento del giudice di solito assegna la casa familiare al coniuge che resta a vivere con i figli.

In tal caso la legge stabilisce che il genitore assegnatario che resta in casa diventi il soggetto passivo IMU mentre il coniuge proprietario che ha “lasciato” la casa, viene liberato dall’obbligo di pagare l’imposta ai sensi della Legge 160/2019

Il problema sull’esenzione può sorgere quando i figli diventano maggiorenni: in questo caso i giudici tributari affermano che l’assegnazione della casa non scade in automatico con il raggiungimento del diciottesimo anno di età specialmente se il figlio maggiorenne è sempre convivente ed è non autosufficiente dal punto di vista economico.

Quindi, la tutela della casa familiare prosegue insieme al regime fiscale che sposta il pagamento dell’IMU sull’assegnatario.

Finché non esiste un nuovo provvedimento del giudice che revoca l’assegnazione della casa o modifica le condizioni di separazione, il provvedimento originale resta valido.

Ne consegue che i Comuni non possano fare autonomamente delle valutazioni discrezionali e decidere che l’assegnazione sia finita quando il figlio è diventato maggiorenne: non basta la maggiore età, serve l’indipendenza economica.

E anche in questo caso, è necessario un passaggio in tribunale per ufficializzare la revoca dell’assegnazione in quanto solo un giudice può stabilire se siano venute meno le condizioni per l’uso della casa familiare.

Pertanto, l’atto amministrativo del Comune che pretende l’IMU dal proprietario estromesso dal godimento della casa viene spesso considerato illegittimo.

In conclusione, dunque, se un provvedimento giudiziario impedisce di usare la casa che viene assegnata all’ex coniuge, a pagare l’IMU su quell’immobile deve essere il coniuge assegnatario.

In tal senso la Corte Costituzionale ha di recente ribadito questo principio affermando che è illegittimo tassare un bene di cui il proprietario ha perso la disponibilità per cause di forza maggiore o provvedimenti di legge.

Come installare una canna fumaria sulla facciata di un palazzo: l’utilizzo dei beni comuni nel condominio ha dei limiti

Giuseppe Pepe — Fri, 03 Jul 2026 15:40:16 +0000

Installare sulla facciata di un palazzo condominiale una canna fumaria per chi deve aprire un’attività che la richiede, rappresenta un diritto con condizioni e regole precise come il decoro e la sicurezza. Ovviamente sussiste l’obbligo di avvisare l’amministratore prima di iniziare i lavori, illustrando il lavoro e garantendo circa i possibili danni.
Dunque, l’assemblea condominiale non può bocciare a priori il progetto che rispetti i limiti di legge, e venga effettuato a proprie spese: l’installazione di una canna fumaria è considerata una semplice modifica della cosa comune e non una innovazione che richiede maggioranze speciali.
C’è una eccezione che riguarda il Regolamento di Condominio: se questo vieta espressamente opere sulle facciate o richiede un permesso preventivo: in questo caso è obbligatorio chiedere il via libera.
Un ostacolo è rappresentato dal decoro architettonico anche se il palazzo non sia un bene storico o artistico di pregio: Il decoro è l’armonia delle strutture dell’edificio e quindi l’installazione non può deturpare l’edificio.
Piazzare un tubo vistoso su una facciata pulita, può alterare il decoro, viceversa l’installazione in un cortile interno, o su una facciata secondaria dove ci sono già altri tubi, condizionatori o verande, è molto più accettabile.
In sostanza l’opera non deve creare un pregiudizio significativo alla facciata e in caso di conflitto i giudici valutano caso per caso.
Altri limiti sono rappresentati dalla sicurezza in quanto la canna fumaria non deve minacciare la stabilità del muro e si deve evitare che possa essere un appiglio per i ladri di appartamenti per cui onde evitare contestazioni, è meglio prevedere nel progetto dei sistemi antintrusione e/o dissuasori.
Infine, c’è il tema della distanza della canna fumaria dalle finestre dei condomini: la questione è tecnica in quanto la canna fumaria non è considerata una “costruzione” per cui non si applicano sempre le distanze standard di 3 metri, ma bisogna rispettare le distanze di sicurezza per evitare che fumi nocivi o calore diano fastidio.
Se il regolamento edilizio del Comune prevede una distanza minima precisa, la stessa va assolutamente rispettata; se invece, non c’è una norma locale specifica, occorre dimostrare che l’impianto sia coibentato e non emetta fumi: in tal caso portare lo sbocco dei fumi oltre il tetto è la soluzione dei problemi di immissioni moleste.

La novità dell’arbitro assicurativo

Giuseppe Pepe — Fri, 26 Jun 2026 15:50:08 +0000

Dal 15 gennaio 2026 è entrato in vigore l’Arbitro Assicurativo -AAS- un nuovo organismo stragiudiziale gestito dall’IVASS per risolvere gratuitamente e digitalmente le controversie tra cittadini e compagnie assicurative.
La competenza riguarda alcune materie: violazioni contrattuali e comportamentali su polizze vita e danni, inclusa RC Auto.
Questo “strumento” affianca e potenzia la mediazione civile obbligatoria, già prevista per le liti su contratti assicurativi, che resta una condizione di procedibilità prima di adire il tribunale: il nuovo sistema offre un’alternativa più rapida ed economica rispetto alla giustizia ordinaria, specialmente per polizze auto, vita e danni.
Il funzionamento prevede una procedura digitale, rapida e a costi contenuti (tariffa fissa 20€), dopo aver presentato un reclamo alla compagnia e atteso 45 giorni senza esito soddisfacente.
L’Arbitro Assicurativo si aggiunge alla mediazione obbligatoria, creando un percorso privilegiato e digitale per i consumatori, che possono scegliere tra un tentativo di conciliazione (mediazione) o un ricorso all’Arbitro, entrambi prima di dover avviare una causa giudiziaria per controversie assicurative.
L’obiettivo conferma la volontà di alleggerire il carico dei tribunali e offrire agli utenti/cittadini una soluzione alternativa.

Il gratuito patrocinio, sia in ambito civile che penale, aiuta a rendere concreto il diritto alla difesa per tutti

Giuseppe Pepe — Sat, 30 May 2026 11:08:07 +0000

Il patrocinio a spese dello Stato è un istituto che garantisce assistenza legale a chi non può permettersela: dunque il diritto alla difesa è un principio fondamentale del nostro ordinamento ed è accessibile anche a chi non ha risorse economiche per sostenerlo.
Il Testo unico in materia di spese di giustizia, il D.P.R. n. 115 del 2002 definisce le regole per l’accesso al patrocinio a spese dello Stato anche se nel corso del tempo la sua applicazione pratica ha generato problematiche e complessità attuative.
La giurisprudenza è intervenuta più volte per chiarire alcune interpretazioni sui criteri di liquidazione dei compensi e sulle procedure di recupero del credito da parte dei legali.
In particolare la Sentenza n. 10 del 2022 della Corte Costituzionale ha rappresentato un passaggio fondamentale, in quanto ha esteso la tutela anche alla fase di mediazione obbligatoria e riaffermando la centralità del diritto alla difesa per i non abbienti.
Allo stesso modo, le decisioni della Corte di Cassazione continuano a delineare con precisione i confini procedurali, specificando le competenze giurisdizionali e i doveri delle parti, al fine di garantire un equilibrio tra i diritti dei cittadini, le prerogative dei professionisti e le esigenze dell’Erario.
Il percorso per il pagamento dell’onorario dell’avvocato che assiste una parte ammessa al patrocinio a spese dello Stato dovrebbe essere il più rapido possibile: il provvedimento con cui il giudice liquida il compenso, tecnicamente detto “decreto di pagamento” deve essere un atto separato e distinto dalla sentenza o dal provvedimento che conclude la causa.
Quindi il giudice non deve attendere la fine del processo per decidere sul compenso e una volta che una persona è stata ammessa al beneficio, non è necessario effettuare ulteriori controlli fiscali per liquidare il compenso, evitando così inutili ritardi.
Altro caso riguarda il difensore d’ufficio nel processo penale che viene nominato dal giudice a chi non ne ha uno di fiducia: non sempre l’assistito ha diritto anche al gratuito patrocinio. Ma se l’imputato non paga la parcella, l’avvocato può recuperare il suo credito dallo Stato, seguendo una procedura specifica per cui non è tenuto a dimostrare che il suo assistito è completamente nullatenente.
Lo Stato anticipa la somma al difensore e cercherà di recuperarla dall’imputato insolvente.
Una possibilità interessante per gli avvocati che vantano crediti nei confronti dello Stato per l’attività di patrocinio a spese dello Stato è quella della compensazione con i propri debiti fiscali. Questa opportunità è valida anche per i crediti maturati dal difensore d’ufficio nel processo penale, quando l’avvocato ha tentato senza successo di recuperare il proprio onorario.
Il giudice che deve decidere sull’importo da liquidare a un avvocato per un’attività svolta in regime di gratuito patrocinio può fare riferimento all’orientamento della Corte di Cassazione secondo cui non è sufficiente un generico riferimento alle tariffe professionali in quanto il giudice ha il dovere di motivare la sua decisione, considerare l’impegno professionale che il caso specifico ha richiesto: complessità della questione, numero di udienze, la qualità e la quantità degli atti scritti.

La tutela legale nei confronti della persona fragile

Giuseppe Pepe — Sat, 23 May 2026 07:58:33 +0000

L’infermità mentale di un familiare potrebbe portare, nei casi più significativi, alla sua interdizione con lo scopo di tutelare sia il patrimonio che la dignità della persona.
La legge offre diversi strumenti per proteggere chi si trova in condizione di fragilità, che prevedono conseguenze molto diverse sulla libertà individuale.
Il presupposto fondamentale per richiedere l’interdizione è che il soggetto soffra di un’infermità di mente “abituale” vale a dire uno stato di malattia duraturo nel tempo e non dunque, una confusione passeggera o una crisi momentanea.
La patologia deve compromettere due elementi: la capacità di comprendere e la capacità di decidere tali da determinare la totale incapacità della persona di provvedere ai propri interessi, sia economici che personali.
In sostanza c’è differenza tra una persona anziana colpita da Alzheimer da una persona che ha avuto un esaurimento nervoso temporaneo ed in via di guarigione.
La legge italiana n.6 del 2004 ha introdotto un principio di gradualità nelle misure di protezione per cui l’interdizione non è automatica in quanto si preferisce lo strumento dell’amministrazione di sostegno se è sufficiente a proteggere l’incapace.
L’amministrazione di sostegno non toglie la capacità di agire ma affianca un tutor per atti specifici: viene scelta quando la protezione richiesta è minima, ad esempio se il patrimonio da gestire è esiguo o se le operazioni da svolgere sono semplici come il ritiro della pensione.

Viceversa, nelle situazioni in cui l’amministrazione di sostegno non è sufficiente l’interdizione diventa necessaria per una gestione più complessa che richiede una sostituzione totale del soggetto nelle decisioni.
In sostanza ai sensi dell’art. 414 Codice civile l’interdizione si applica quando c’è il rischio concreto che la persona compia atti pregiudizievoli per sé o per il suo patrimonio: in questi casi è necessario annullare la capacità di firma del soggetto, per garantire una adeguata protezione cosa che non avrebbe l’amministratore di sostegno.
La “scelta” e la decisione spetta sempre al magistrato, che ha il compito di valutare: l’interdizione ha oggi un carattere residuale nel senso che è l’ultima opzione, da usare solo quando le altre non appaiano sufficienti.
Spetta al giudice analizzare la specificità della fattispecie e cercare l’istituto che limiti la capacità del soggetto con l’impatto minore possibile.
In sostanza per raggiungere l’obiettivo di proteggere la persona senza trasformarla in un oggetto passivo si può ricorrere all’amministrazione di sostegno e ove questa non garantisca una tutela efficace, si ricorre all’interdizione o all’inabilitazione.

Pubblicare un video sui social può essere rischioso

Giuseppe Pepe — Sat, 16 May 2026 06:25:08 +0000

Filmare e pubblicare il video di una rissa sui social può essere rischioso in quanto questo gesto ritenuto “semplice” o addirittura automatico, coinvolge delicati elementi che vanno dal diritto di cronaca e della tutela della dignità alla privacy delle persone coinvolte.
Dunque la pubblicazione di un tale contenuto senza cautele può comportare per colui che riprende, la responsabilità di un illecito, con possibili conseguenze sia in sede civile che penale.
Il principio è che la pubblicazione di una rissa tra privati cittadini non deve mai ledere la dignità e la reputazione della persona ritratta, in quanto comporta la violazione del diritto all’immagine che è protetta dal nostro ordinamento e perché l’immagine di una persona non può essere diffusa senza il suo consenso esplicito.
Inoltre esiste anche la protezione dei dati personali tutelata sia dalla normativa europea che nazionale: e quindi la diffusione di un video senza il permesso dei protagonisti costituisce un trattamento illecito di dati personali. Anche se il video è diventato virale e presente su altre piattaforme, ogni nuova condivisione è considerata un’autonoma violazione che causa un nuovo danno alle persone riprese.
Si concretizza l’illecito di diffamazione aggravata se la ripresa offende la reputazione di una delle persone coinvolte, e l’uso dei social come Facebook, Instagram o TikTok costituisce un’aggravante, perché il messaggio offensivo raggiunge rapidamente un numero indeterminato di persone.
Come pure, il video che mette in ridicolo o umilia un minore può configurare un atto di cyberbullismo per il quale la normativa in materia consente al minore che ha compiuto 14 anni, o ai suoi genitori, di richiedere direttamente alla piattaforma social la rimozione del contenuto e qualora il gestore non provveda, ci si può rivolgere al Garante per la protezione dei dati personali.
Viceversa se a pubblicare il video è un altro minorenne, la responsabilità civile per i danni ricade sui suoi genitori che possono essere chiamati a risarcire i danni per non aver educato il figlio al rispetto della privacy e della dignità altrui.
La conseguenza per chi pubblica illecitamente un video è il risarcimento dei danni causati alle persone ritratte: danno non patrimoniale cioè il danno alla persona, alla sua reputazione, alla sua privacy e alla sua dignità, e danno patrimoniale cioè il pregiudizio economico che deriva dallo sfruttamento non autorizzato dell’immagine.
Per quantificarlo, la giurisprudenza utilizza dei criteri per stabilire una cifra equa.

La malattia del dipendente ed il rapporto di lavoro: diritti e doveri

Giuseppe Pepe — Fri, 08 May 2026 11:33:40 +0000

Il lavoratore che riceve una diagnosi di depressione o esaurimento nervoso, deve fare attenzione alle uscite da casa. Ovviamente di fronte ad una prescrizione medica precisa, l’attività esterna non è più vista come un abuso soprattutto se lo specialista ha sconsigliato la permanenza fissa in casa e se l’attività esterna sia parte di un comportamento diligente orientato al recupero dell’equilibrio e dunque alla guarigione.

Questi concetti sono confermati dalla giurisprudenza che ha chiarito come non esista un obbligo generale di permanenza in casa e coloro che soffrono di una patologia come la sindrome depressiva, traggono benefici dai contatti con il contesto esterno.

Questo concetto è stato rinforzato dalla legge n. 106 del 18/7/2025, secondo cui la malattia è un periodo “utile” per conservare il benessere complessivo della persona.

Il lavoratore deve sempre agire secondo i principi di correttezza e buona fede: uscire per una passeggiata o partecipare a un evento sociale è lecito se questo comportamento è coerente con il percorso di cura stabilito.

Infatti, al lavoratore oltre al certificato del medico di base serve una certificazione specialistica che non deve limitarsi alla diagnosi, ad esempio, di “depressione”: lo psichiatra deve andare nello specifico e chiarire che il dipendente deve uscire di casa e partecipare a incontri sociali per evitare l’isolamento

Ma è ovvio considerare che esistono situazioni in cui il comportamento del dipendente sia incompatibile con lo stato di salute dichiarato e che, lo stesso, metta in atto una vera e propria simulazione.

E’ ammesso che l’azienda possa incaricare un’agenzia investigativa per documentare questi fatti, ma l’agenzia deve rispettare paletti rigorosi: a fronte di un preciso mandato conferito dal datore di lavoro, il detective non può fare accertamenti sanitari, o non può dire se un lavoratore sia “guarito” o meno. Il suo compito è solo quello di descrivere fatti oggettivi che il lavoratore compie: gli spostamenti, il tempo trascorso, gli sforzi fisici per finire alle relazioni sociali intrattenute.

Pertanto, in caso di comportamenti non corretti il datore di lavoro può procedere con il licenziamento per giusta causa, poiché viene meno il legame di fiducia fondamentale nel rapporto di lavoro.

La valutazione viene fatta dal giudice con un criterio che tiene conto se la condotta del lavoratore sia logicamente incompatibile con la malattia certificata.

Condomìni e affitti brevi: regole e conflittualità

Giuseppe Pepe — Wed, 01 Apr 2026 16:32:30 +0000

Con l’espressione “locazione breve” si intendono i contratti di affitto di immobili a uso abitativo e non commerciale, la cui durata non supera i 30 giorni. Questo contratto è usato principalmente per finalità turistiche, ma anche per altre esigenze temporanee, come motivi di lavoro o cure mediche.

La durata di 30 giorni rappresenta il limite massimo: se viene superato, il contratto ricade automaticamente nella disciplina delle locazioni ordinarie. L’importo del canone è stabilito liberamente tra le parti.

La difficoltà principale riguarda la diffidenza, se non l’ostilità, degli altri condòmini. L’assemblea di condominio, deliberando a maggioranza, non può vietare al singolo proprietario di utilizzare il suo appartamento per le locazioni brevi: una decisione simile sarebbe nulla, in quanto inciderebbe sul diritto di proprietà del singolo condomino e sulle sue prerogative di godimento del bene.

Per vietare legittimamente gli affitti brevi in un edificio, il divieto deve essere contenuto nel regolamento condominiale cosiddetto “contrattuale”: ovvero quello accettato da tutti i condòmini e approvato all’unanimità in assemblea, oppure quello predisposto dal costruttore dell’edificio e allegato ai singoli atti di acquisto al momento del rogito.

Il proprietario dell’immobile è responsabile per le violazioni del regolamento di condominio commesse dal suo ospite. Per liberarsi da questa responsabilità, deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, con la diligenza richiesta dall’articolo 1176 del Codice Civile, per far cessare gli abusi.

Di fronte alle violazioni, l’amministratore può rivolgersi direttamente all’ospite/conduttore per far cessare il comportamento molesto, ma deve contemporaneamente investire della questione il proprietario, che resta il referente principale per il condominio. Se l’ospite utilizza l’abitazione o le parti comuni in modo difforme dalla legge (es. violazione del silenzio o danni all’ascensore), ne risponde in via esclusiva.

Altri problemi riguardano la sicurezza, data la presenza continua di estranei, e i sistemi di check-in da remoto con keybox (cassette di sicurezza per le chiavi). Infine, gli affitti brevi devono rispettare i recenti adempimenti normativi: l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare e l’installazione di dispositivi di sicurezza, come estintori e rilevatori di gas e monossido di carbonio.