La durata di 30 giorni rappresenta il limite massimo: se viene superato, il contratto ricade automaticamente nella disciplina delle locazioni ordinarie. L’importo del canone è stabilito liberamente tra le parti.

La difficoltà principale riguarda la diffidenza, se non l’ostilità, degli altri condòmini. L’assemblea di condominio, deliberando a maggioranza, non può vietare al singolo proprietario di utilizzare il suo appartamento per le locazioni brevi: una decisione simile sarebbe nulla, in quanto inciderebbe sul diritto di proprietà del singolo condomino e sulle sue prerogative di godimento del bene.

Per vietare legittimamente gli affitti brevi in un edificio, il divieto deve essere contenuto nel regolamento condominiale cosiddetto “contrattuale”: ovvero quello accettato da tutti i condòmini e approvato all’unanimità in assemblea, oppure quello predisposto dal costruttore dell’edificio e allegato ai singoli atti di acquisto al momento del rogito.

Il proprietario dell’immobile è responsabile per le violazioni del regolamento di condominio commesse dal suo ospite. Per liberarsi da questa responsabilità, deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, con la diligenza richiesta dall’articolo 1176 del Codice Civile, per far cessare gli abusi.

Di fronte alle violazioni, l’amministratore può rivolgersi direttamente all’ospite/conduttore per far cessare il comportamento molesto, ma deve contemporaneamente investire della questione il proprietario, che resta il referente principale per il condominio. Se l’ospite utilizza l’abitazione o le parti comuni in modo difforme dalla legge (es. violazione del silenzio o danni all’ascensore), ne risponde in via esclusiva.

Altri problemi riguardano la sicurezza, data la presenza continua di estranei, e i sistemi di check-in da remoto con keybox (cassette di sicurezza per le chiavi). Infine, gli affitti brevi devono rispettare i recenti adempimenti normativi: l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare e l’installazione di dispositivi di sicurezza, come estintori e rilevatori di gas e monossido di carbonio.

Ovviamente ogni mezzo utilizzato può presentare delle problematiche ma con l’informatizzazione ormai così diffusa e utilizzata, l’amministratore, salvo che il regolamento stabilisca diversamente, può trasmettere l’avviso di convocazione con la posta elettronica certificata senza chiedere alcun permesso, né al singolo condomino né all’assemblea: infatti dal momento in cui la legge inserisce la pec tra gli strumenti utilizzabili è giusto ritenere che l’amministratore sia libero di farvi ricorso senza dover essere autorizzato.

Sorgono comunque alcuni dubbi in quanto affidarsi alla posta elettronica certificata potrebbe non garantire la corretta trasmissione dell’avviso per esempio nel caso in cui il destinatario ne sia privo oppure qualora la sua casella sia piena

Ovviamente l’amministratore non può ricorrere alla comunicazione dell’avviso di convocazione tramite pec qualora il condomino non abbia una propria casella di posta elettronica certificata e di conseguenza l’invio della pec fatto sull’email ordinaria non fornisce la prova dell’avvenuta consegna e in tal caso l’amministratore non può dimostrare che il messaggio sia giunto correttamente.

L’avviso di convocazione a mezzo pec è ritenuto valido anche se la casella del destinatario non è in grado di ricevere nuovi messaggi, in quanto secondo la giurisprudenza, la notifica eseguita nei confronti di un soggetto con un indirizzo di posta elettronica certificata, si considera perfezionata con la ricevuta rilasciata dall’operatore che attesta di aver rinvenuto la casella del destinatario piena.

Altra questione riguarda la validità dell’avviso di convocazione inviata sulla pec professionale, utilizzata per scopi lavorativi del condomino: se la posta elettronica certificata risulta nell’Indice nazionale dei domicili digitali, professionisti e imprenditori -Inad- allora si propende per la sua validità.

Alla luce di quanto detto si deve valutare attentamente la possibilità di impugnare la deliberazione a seconda che la convocazione sia stata trasmessa tramite posta elettronica certificata, oppure sulla email ordinaria o sulla pec professionale.

La presenza dell’agibilità, vale a dire del certificato rilasciato dal Comune per ogni locale, sia a uso abitativo che commerciale, che ne attesta le condizioni di salubrità, igiene e risparmio energetico, è condizione per poter occupare l’immobile: in sua assenza scattano le sanzioni amministrative, ivi compreso lo sgombero dal locale.

L’assenza di agibilità non preclude la possibilità di vendere l’immobile a patto di informare di ciò l’acquirente e in caso contrario, quest’ultimo può chiedere o la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno o la riduzione del prezzo di acquisto.

Se invece l’acquirente è consapevole dell’assenza di agibilità, il contratto di compravendita è valido.

Secondo la Suprema Corte, nel caso di stipula di un contratto di affitto a uso commerciale, spetta all’inquilino verificare preventivamente la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l’attività preposta.

Il locatore dunque non è responsabile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non sia stata espressamente prevista nel contratto d’affitto.

Dal punto di vista del mancato ottenimento del certificato di agibilità, infatti, la Corte sottolinea la correttezza del principio di diritto applicato dalla giurisprudenza: l’onere di procurarsi tale certificazione amministrativa, spetterebbe al solo conduttore, ossia l’inquilino.

Secondo quanto già chiarito in passato dalla Cassazione “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò anche quando il diniego dell’autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”.

Il locatore è responsabile solo nel caso in cui sia al corrente, già alla stipula del contratto di locazione, del particolare uso che dell’immobile intende fare l’inquilino e abbia assicurato, con indicazione esplicita nel contratto, che il locale è idoneo a tale impiego.

Le cose vanno diversamente nel caso di affitto a uso abitativo dove il presupposto dell’abitabilità è insito nel contratto stesso e nella natura dell’immobile. In tal caso, il locatore non può non sapere che l’appartamento sarà destinato ad abitazione dell’inquilino. Sicché, l’assenza dell’agibilità rende nullo il contratto e consente all’inquilino di non pagare il canone d’affitto.

Il cortile condominiale è spazio di tutti i condomini e, salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale, ciascuno può usarlo a proprio piacimento con il vincolo imposto dall’articolo 1102 cod. civ., cioè non si può impedire agli altri di farne lo stesso uso.

Allo stesso modo, può succedere che gli ospiti di uno degli inquilini dello stabile occupino il posto del cortile, se non è stato specificamente assegnato a uno dei condomini. Ebbene, anche in questo caso, l’interpretazione del Codice civile consente, ai clienti dei negozi presenti nell’edificio, condominiale.

Che fare se uno dei non residenti parcheggia nel cortile condominiale?

Se il parcheggio condominiale è usato dai non residenti non si può impedire di lasciare la propria macchina nel cortile se si tratta di cliente o ospite dei residenti, a meno che lo spazio sia stato assegnato a uno dei condomini, il quale non potendo chiamare il carro attrezzi, trattandosi di area privata, deve solo invitare il condomino a fornire ai propri clienti/ospiti le corrette indicazioni sullo spazio comune e, in caso contrario, far intervenire l’amministratore. In caso di mancata ottemperanza all’ordine, si può ricorrere in tribunale.

Se si tratta di un soggetto estraneo al condominio, che non è né ospite né cliente di uno dei condomini, bisognerebbe azionare una causa civile contro il responsabile o sporgere una denuncia per violenza privata se il “non residente” impedisce il transito all’interno del proprio garage o box auto.

Per evitare che queste situazioni finiscano per pregiudicare i diritti dei residenti a lasciare la propria macchina sotto casa si possono adottare alcune regole.

Se il cortile è troppo piccolo per consentire ai condomini di parcheggiare, l’assemblea può deliberare dei turni con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Se l’assemblea non si mette d’accordo sui turni, anche un singolo condomino si può rivolgere al tribunale affinché condanni il condominio a regolamentare l’uso dei posti auto, in modo da garantire a tutti i residenti il pari uso secondo un criterio rotatorio.

Per assegnare un posto auto, in via esclusiva e definitiva a un solo condomino, ci vuole il voto unanime dell’assemblea o un regolamento approvato all’unanimità.

Chi lascia da oltre 20 anni l’auto sempre nello stesso posto diventa proprietario dell’area solo a condizione che l’abbia transennata con sbarre, cancelli o catene in modo da impedire agli altri condomini di occupare l’area in sua assenza ma in mancanza di tale requisito non è possibile rivendicare la titolarità o per meglio dire l’usucapione.

Secondo la legge, la data di esecuzione dello sfratto per finita locazione può essere differita per un periodo che va da nove fino a diciotto mesi in numerosi casi ( il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età; abbia cinque o più figli a carico; sia iscritto nelle liste di mobilità; percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale; sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo; abbia prenotato alloggio cooperativo in corso di costruzione; sia acquirente di un alloggio in costruzione; sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio; sia portatore di handicap o malato terminale).
C’è un importante fondo istituito per i casi di morosità incolpevole secondo cui l’inquilino che si trova in stato di morosità incolpevole può chiedere al proprio Comune di appartenenza di accedere ai contributi statali (nei limiti della concreta disponibilità), purché il richiedente: abbia un reddito Isee non superiore a 35mila euro o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore Isee non superiore a 26mila euro; sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida; sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno; abbia cittadinanza italiana, di un Paese dell’Unione Europea, o possieda un regolare titolo di soggiorno.

La questione del lancio di oggetti dai balconi è stata già affrontata dalla giurisprudenza: le vicende tra vicini di casa sono così approdate sino al terzo grado di giudizio cioè in  Cassazione.

In materia il Codice penale ha istituito il reato di «getto di cose pericolose»: tutte le volte in cui una persona getta o versa, in un luogo pubblico, aperto al pubblico o privato ma comune, degli oggetti che possono far male, sporcare o molestare le persone, oppure provochi emissioni di gas, vapori e fumi che producono tali effetti, può essere punito con l’arresto fino a un mese o l’ammenda fino a 206 euro. Si procede d’ufficio anche se la condotta non abbia causato un danno effettivo: basta la semplice potenzialità, il rischio che essa abbia generato per la vittima.

Ad esempio, il reato in questione può scattare quando qualcuno getta, dal proprio balcone o dalla finestra, la spazzatura o altri oggetti pesanti per farli cadere sul cortile o sullo spiazzo condominiale. Stesso discorso vale per i mozziconi di sigaretta che, se anche non sono oggetti pesanti, nel momento in cui finiscono in testa di un passante possono procurargli non minori problemi: il reato si configura per il semplice getto della cosa, a prescindere dal fatto che abbia effettivamente procurato una lesione o un’ustione.

La giurisprudenza ha ritenuto integrato il reato di getto di cose pericolose nel caso di chi fa cadere, dal balcone, fango e terriccio dopo aver annaffiato i vasi delle proprie piante o chi non si cura di raccogliere gli escrementi del proprio cane facendoli finire sul giardino di sotto. In particolare, proprio con riferimento all’acqua dei fiori che finisce sul balcone di sotto, i giudici hanno ritenuto che, per configurare l’illecito penale, è necessario che la condotta si ripeta nel tempo e che il colpevole non abbia interrotto il proprio comportamento anche a seguito di diffida del vicino.

La Cassazione si è, infine, occupata del comportamento di chi scuote la tovaglia dal balcone o dalla finestra, facendo cadere briciole, avanzi di cibo e altri rifiuti sulla proprietà sottostante: secondo la Corte, non c’è reato di getto di cose pericolose. I giudici ritengono, infatti, che le briciole non possono né far male, né sporcare trattandosi di oggetti di minima dimensione e lo stesso principio è stato affermato anche con riferimento a chi sbatte i tappeti.

Ma non si può escludere che, dinanzi a un comportamento reiterato e ad avanzi di cibo di dimensioni consistenti, potrebbe porsi un problema di incriminazione penale. Bisogna, insomma, giudicare la vicenda concreta. E, difatti, non sono mancate sentenze di tribunali di primo e secondo grado che hanno ritenuto integrato il reato per lo scuotimento di tovaglie da pranzo.

Da un punto di vista civilistico si potrebbero configurare gli estremi del risarcimento solo ove vi sia un effettivo, concreto e dimostrabile danno. Non deve essere, peraltro, un danno irrisorio o solo potenziale.

Bisogna controllare cosa prevede il regolamento di condominio: questo potrebbe stabilire dei divieti o degli orari; ma affinché una tale clausola sia valida è necessario che il regolamento sia stato approvato all’unanimità.

Nel nostro ordinamento esiste il principio di autonomia negoziale in base al quale ciascuno è libero di concludere un contratto alle condizioni che più ritiene vantaggiose e convenienti con il consenso dell’altra parte.

Questo principio vale anche in materia immobiliare.

Le parti sono, quindi, libere di regolare il prezzo della vendita per come meglio credono: il venditore, fermo restando il consenso dell’acquirente, può cedere il bene dietro il corrispettivo che preferisce, anche se di molto inferiore a quello di mercato.

Sotto un aspetto civilistico, dunque, la vendita di immobile a prezzo simbolico è pienamente lecita così come lo è la completa donazione.

Ma, questo comportamento può generare due ordini di problemi quando costituisce solo una via “traversa” per aggirare altri obblighi imposti dalla legge: obblighi cioè di natura fiscale e di natura successoria.

Infatti le imposte sulla cessione dell’immobile vengono calcolate in base al prezzo di vendita, che corrisponde poi al valore di mercato del bene come per l’Iva che va corrisposta al venditore ed è pari al 10% del prezzo. Più è basso il prezzo, quindi, meno l’acquirente paga all’erario. Il vantaggio è anche per il venditore che, dichiarando un utile inferiore, verserà meno imposte sul reddito.

In caso di donazione, invece, le cose vanno diversamente poiché l’imposta di registro viene misurata sulla base del valore catastale. Stesso discorso per le vendite tra privati, non soggette ad Iva, ma ad imposta di registro: anche qui, in base alla regola del cosiddetto prezzo valore, l’imposta di registro si calcola sulla base dal valore catastale del bene, a prescindere dal corrispettivo pattuito nell’atto di vendita.

Pertanto è facile comprende che una vendita a prezzo simbolico può essere vista come un’evasione fiscale: il Fisco presume che nessuno venderebbe una casa a un importo irrisorio subendone una sostanziosa perdita. Se davvero volesse eseguire un atto di generosità potrebbe donarla. Sicché, quel prezzo simbolico serve proprio per evitare la tassazione della donazione e gestire l’imposizione fiscale con il minor peso possibile per le parti. Chiaramente, il prezzo simbolico è solo formale: a fronte di quanto dichiarato nell’atto, viene versato un ulteriore corrispettivo in contanti, senza farlo transitare dai conti correnti per non renderlo tracciabile.

Dunque, se il corrispettivo di vendita viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.

Se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle Entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato dell’immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

Anche la vendita a un prezzo simbolico ad uno degli eredi espone l’acquirente alla possibile rivalsa degli eredi che non abbiano visto rispettare le rispettive quote di legittima.

La donazione è un atto che, entro 10 anni dal decesso del donante, può essere revocato dagli eredi legittimari, coniuge e figli, che siano stati danneggiati da tale atto ossia che abbiano ricevuto una quota di eredità inferiore rispetto a quella loro riservata dalla legge.

Agli eredi danneggiati è consentito agire con l’azione di simulazione o con la revocatoria. La prima si esperisce entro 10 anni, mentre la seconda in 5 anni.